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编　号 会字第72号
建议人 蓝文友
标　题 关于麦岛片拆迁改造亟待解决的问题和建议
承办单位 主办　
房地产开发管理局 协办
建议内容 　　在崂山区委区政府、中韩街道办事处的正确领导和有力组织下，麦岛片的整村改造拆迁工作于2005年8月胜利结束，为整个崂山区的旧村改造起到了推动作用。但同时也存在一些亟待解决的问题，包括以下方面：
　　三个社区的集体利益：至今未算细帐。根据目前的大帐，集体利益明显少（与开发单位相差太大）。
　　回迁时间：根据拆迁协议约定的回迁时间为30个月，明显超期。
　　电梯设置数量的变化：根据拆迁协议的图纸设计最多一梯（2部电梯）5户，而现在出现一梯（3部电梯）6户至9户。
　　学校建设：根据当时定的是由开发单位先建学校，但至今未建学校。
　　根据存在的问题，特提出如下建议：
　　关于集体利益方面：
　　尽快算清帐，签订协议予以确认。
　　一是给予一定的政策，将三个社区周边的零星土地留给社区自行开发建议。二从鲁能的转让收益中争取一部分。三从整个麦岛片开发的财政收入中拿出一部分。用以上办法来弥补三个社区的集体利益，以便能解决三个社区的经济发展和8000余居民的生计出路问题。
超期问题。拆迁协议是政府与被拆迁人签订的，且麦岛改造后三个社区利益本来就少。因此，超期过渡费不能再从社区利益中解决。
电梯问题。村庄改造的重点工作一是拆迁，二是安置分房，为了分房工作顺利进行，避免因此造成矛盾，应提前考虑解决办法。
学校建设问题。为了学校便于管理，保证学生的安全和学习质量，减少政府和学校的家庭负担，希望尽快启动学校的建设。
答复意见 　　一、关于集体利益问题
1、集体利益概算已做出，并交由麦岛三社居。协议初稿已完成，待征地协议签订，征地面积核准后（包括28#）与其他各项一并签订协议予以确认。
二、超期问题
该问题主要是涉及超期过渡费德的支付问题。麦岛片改造的回迁超期，有各个方面的原因，其中主要是为了解决安置房屋的建设资金问题，包括超期过渡费的来源。
三、电梯问题
指挥部办公室已于2007年12月12日作了《关于麦岛家园单元户型设计的说明》
四、学校建设问题现已解决土地和产权问题，已进入建设周期。
②
面复                                             B
崂山区房地产开发管理局
关于区十六届人大二次会议第10号
建议的答复（续复）
蓝文友代表：
现对您提出的“关于尽快解决麦岛拆迁、改造中存在问题的建议”续复如下：
一、麦岛小学的兴建问题：                                          
麦岛小学建设单位原为青岛鲁能仲盛有限公司，规划建设为9年制中小学校。2007年青岛海信集团公司接手麦岛项目后，先后完成了学校方案及请照图的审批。该学校土地使用主体为崂山区城市化建设指挥部办公室，规划许可证尚未发放。由于海信集团一直没有开工建设麦岛小学，2009年初，经与海信集团接洽，我局接管了麦岛小学的建设工作。目前，我局正在进行学校区域土堆清理外运、请照图调改申报、施工图纸设计工作，计划于8月份开工建设。
二、户型设计的变更问题：
2005年麦岛拆迁改造过程中，区城市化建设指挥部办公室为选择补偿房屋的拆迁户，提供了三个单元12种户型的选择方案：面积从56至150平方米不等，三个单元分别为一梯三户、一梯四户和一梯五户，全部配备2部电梯和1部剪刀式楼梯。根据统计结果，三个麦岛的回迁户共选择了2771套房屋，其中选择中户2360套，占整个回迁房屋的85%，端头户411套，占15%。根据以上情况，在规划、日照时间等情况的限制下，设计人员要将2771套房屋设计在15栋安置楼内难度非常大。方案上报市规划局后，根据市规划局专家评审会专家评审意见第四条：“减少外廊长度，结合端头户型整合为一个交通核”，最后确定的单元模式为：中间设置5-6套中户，两端各安放一套端头户，将3部电梯和2部楼梯间放在单元中间，由一条公共走廊贯穿起来。该方案的优点：
1、节约公摊面积。
2、利于中户房屋的采光通风（厨房全部南向采光）。
3、中间位置的电梯间将两侧分成东西两个单元，有防火门分开，保证住户安全、安静的居住要求。
4、东西单元各设置一套电力、供热、给排水等系统，保证居住质量。
5、三部电梯在规范及使用功能上满足住户的垂直交通要求。
该方案的缺点：在电梯间的中户房屋采光不利，且受电梯噪音影响，但该问题在其他形式的单元房屋中也存在。
三、关于超期回迁安置费的问题：
根据拆迁补偿协议，拆迁居民回迁截止时间为2008年2月28日，目前已经超期10个月。麦岛家园工程开工时间为2007年3月20日，在各方面的共同努力下，工程主体已经全部封顶，正在进行室内外装修及配套建设。
超期过渡费分海口路（海兴路）和整村改造两批次发放，由于资金到位不及时，前期造成过渡费支付不及时的问题。目前超期半年的过渡费已经发放完毕，正在计划超期一年的过渡费筹措和发放工作。
四、拆迁补偿及集体利益的分配问题：
在2005年的拆迁改造过程中，区政府不仅考虑到麦岛拆迁居民的利益，同时也充分考虑三个社区的集体利益，在从青岛鲁能仲盛公司争取回来的230亩回迁安置区内，利用规划设计，为三个社区预留了部分网点、住宅楼和地下车库等可分配的利益空间。
关于土地和地面附着物补偿协议初稿已确定，但涉及海口路各社区的占用土地，土地局需核定，暂不明确。
（印  章）
                           二〇〇九年七月十三日
单位领导签发：刘建斌
承办人及电话：杜华  55557606
抄送：区人大常委会人事代表工作室、区政府办公室
③
信件编号  091207102210670  
信件类型  投诉  
来信标题  麦岛家园楼从设计问题  
来信时间   2009-12-07  
来信内容  附件里是（崂山区房地产开发管理局关于区十六届人大二次会议第10号建议的答复）我想请问几点： 1.最后确定的单元模式为：中间设置5-6套中户，两端各安放一套端头户，将3部电梯和2部楼梯间放在单元中间，由一条公共走廊贯穿起来。----经过老百姓的同意没有？这些工作人员到现场看过没有？最中间的两户就像是老鼠洞。让这些工作人员选择他们会选择中间两户吗？ 2.节约公摊面积。--------节约的公摊面积哪去了？平均分给老百姓了？还是。。。。。 3.利于中户房屋的采光通风（厨房全部南向采光）。---------通风之说从哪里来的？ 4.三部电梯在规范及使用功能上满足住户的垂直交通要求。-------省出的一部电梯钱哪去了？还有一点：据说上四层下四层不分给老百姓，是属于政府和开发商。请问合理吗？（回迁的楼房上四层建的和其他的都不一样）  
受理单位  崂山区  
回复时间  2009-12-21  
回复内容  您好！收到您的有关咨询后，崂山区纠风办十分重视，立即协调有关责任单位区房地产开发管理局对此问题做了进一步的调查和处理，现将有关情况反馈如下：问题1：建筑设计中如果没有设置独立的电梯厅，会出现直对住户房门的情况，有照明和噪音等方面的影响。因此麦岛家园在走廊中设计了24小时照明灯、住户门设置为三防门（防火、防盗、防噪音），以解决照明和噪音等影响，不会出现所谓的“老鼠洞”现象；同时在设计上尽量避免出现住户房门直对电梯厅现象。 2006年9月，青岛市规划局组织专家评审麦岛家园建筑设计方案，专家提出减少外廊长度，结合端头户型整合为一个交通核。 问题2：麦岛2005年麦岛拆迁改造工作中，崂山区城市化建设指挥部办公室为选择房屋补偿的拆迁户提供了三个单元12种户型的选择方案，三个单元分别为一梯三户、一梯四户和一梯五户，配备2部电梯一部剪刀式楼梯。该设计方案公摊面积为标准层公摊面积，不含物业配套、门厅、设备间、机房等公摊面积，公摊系数约为15-18%，已经给群众提供较大实惠。分配房屋时仍按原协议户型面积分配，实际多出的可利用的公摊面积分配到各社区。问题3：根据现有设计规范，厨房应有直接采光、自然通风。通风分穿堂风和非穿堂风。中户厨房设计难以实现穿堂风设计，但厨房窗可直接对外，形成自然通风，符合设计规范。问题4：崂山区政府在麦岛改造建设的原则是不进行财力投入、但也不从改造中赚钱。我局克服困难，想尽办法，通过调整规划等方式，筹措到了麦岛家园的建设资金。待麦岛家园建成及房屋分配后，剩余建设资金和房屋全部交割给三个社区，作为集体资产。问题5：对于“回迁的楼房上四层建的和其他的都不一样”问题，指的是最上面四层阳台进行塑钢窗封闭，为外立面设计造型需要，打破高层外观单调造型，仍属于安置房屋。安置房建成后，全部参与分配，分配完成后剩余房屋交给三个社区，不存在“属于政府和开发商”的说法。最后再次感谢您对我们工作的支持和监督，如果您还有什么其它问题、意见及建议，欢迎随时和我们联系。（崂山区纠风办联系电话：88996348）
大家看出来了吗？有些问题政府部门根本没有正面回答。
我列几点：
指挥部办公室已于2007年12月12日作了《关于麦岛家园单元户型设计的说明》-------这个大家都见过吗？
最后确定的单元模式为：中间设置5-6套中户，两端各安放一套端头户，将3部电梯和2部楼梯间放在单元中间，由一条公共走廊贯穿起来。-------这个不需要公示吗？政府说改就改了，把老百姓放哪去了？
节约公摊面积。--------节约的公摊面积哪去了？答：麦岛2005年麦岛拆迁改造工作中，崂山区城市化建设指挥部办公室为选择房屋补偿的拆迁户提供了三个单元12种户型的选择方案，三个单元分别为一梯三户、一梯四户和一梯五户，配备2部电梯一部剪刀式楼梯。该设计方案公摊面积为标准层公摊面积，不含物业配套、门厅、设备间、机房等公摊面积，公摊系数约为15-18%，已经给群众提供较大实惠。分配房屋时仍按原协议户型面积分配，实际多出的可利用的公摊面积分配到各社区。----------这是不是侵犯了人民利益？大家都能记着拆迁时说的公摊面积，省出来的公摊面积不应该补给老百姓吗？
麦岛人该醒醒了！！！！！！！！！

麦岛回迁，村之殇，民之憾。——关注“回迁门” 一定要给说法！


青岛

麦岛回迁，村之殇，民之憾。


1、私改图纸。

一旦分房，立刻就有可能对簿公堂。

合同规定的清清楚楚，什么户型，什么面积。

现在的实际问题是，在楼层的实际面积不变的情况下，撤掉一到两部电梯，增加了一到两个户型。

这个责任，谁来负？

众所周知，麦岛拆迁安置，是由崂山区政府主持的，增加户型，在并没有征求村民同意的情况下，

这属不属于行政违法？

这个责任，谁来负？


2、无限延期。

麦岛回迁，已经延期三年半，马上就到四个年头了。

虽然延期过度补偿发放的还算及时，但是延期这么长的工程，青岛建筑史上罕见，请问这个责任，谁来负？

现在的问题是，是不是无限制延期的根本原因就是本届崂山区政府领导害怕承担责任，而拖延到政府换届从而推脱责任？

那样看来，两届八年，路漫漫其期远矣。


、物业管理。

虽然合同有明确规定，五年内免除，十年内减半。但是十年以后呢，谁来保障村民的利益？


4、车库车位。

是否收费。定价是否合理，谁来保障村民的利益？


5、房产证明。

众所周知，麦岛以前征用开发的土地，本地居民均没有得到有效的土地证明。

比如锦园小区，比如东都花园。

也就是说，从以前合法的房子，拆迁之后变成了模棱两可，莫名其妙的房子。

谁来保障村民的利益？


6、行政划界。

众所周知，麦岛是一个城乡结合部，一直以来，存在着划界模糊，模棱两可的现象。

有据可查的划界是，以麦岛路为界，麦岛路以西属于市南区，麦岛路以东属于崂山区。

但实际操作上，麦岛路西侧还有十几座拆迁安置楼，归于崂山管理。

这造成了一些人，身居市南却不归市南管的现象。

不管什么？

孩子打针不管，距离东部市立医院几站路，却非要跑去几十里以外中韩街道办事处。

治安不管，麦岛路上长期违规占路，地头蛇收保护费的现象，屡禁不止，另一方面，大量本村居民下岗失业，没有收入。

谁来保障村民的利益？

崂山区政府因麦岛村民上访，联合麦岛派出所无故抓人，一手遮天，欺压老百姓，老百姓是苦不堪言！！！
请大家认真看完，顶起来！
　　　　
　　　　 三个麦岛，自建村以来已有500多年的历史，我们三个村的老祖宗为我们选了一块青岛市最好最美丽的位置，北面是山，南面是海，交通便利。是这片土地养育了我们世世代代，子子孙孙。在这500多年中，我们打渔、耕地、建厂，靠着我们自己勤劳的双手，从一开始的稻草屋，慢慢的变成了瓦房、平方、小二楼，我们的生活奔向了小康。
　　　　 就在我们的生活越来越好的时候，不幸来临了，有些人，早已对我们这片美丽的土地，起了贼心，伸了黑手。
　　　　 2005年，三个麦岛村，开始拆迁，家家户户都不愿意离开这片养育了我们祖祖辈辈的土地，家家户户都纷纷烧纸祭奠我们的老祖宗，不想拆也不行，我们老百姓能有什么办法呢？要钱的要钱，选房的选房，同时，媒体大力宣传，改革农村，让农村人也住上楼房，奔向小康，实际真是这样吗？
　　　　
　　　　 麦岛拆迁的房屋合同，自2005年起，2年半即可回迁，居民楼为28层和32层的高层，1梯四户。今年已经是2010年了，我们已经在外面过了5个年头了，大家都纷纷期盼着能早日回去，可是大家都万万没有想到，当初签的合同就像废纸一样，毫无用处，居民楼也不是1梯四户，而是改成了3梯8户和3梯9户两种，这还不算什么，最为可气的是，连当时签订的户型也改了，还有说是先盖学校，当年的大麦岛小学至今没盖。现在的楼房竟然成为了新时代的筒子楼，万一像上海那样起大火，老百姓不都等死行了，村民都气愤不已，于是就决定找政府要个说法。
　　　　
　　　　 每个村都挑选出了几个代表，要求崂山区政府给个说法，拿出个措施来，而崂山区政府一拖再拖。看来区政府是不行了，我们就去市政府，市政府说让我们等消息，会给一个说法。
　　　　
　　　　 就在我们等的期间，最可气的来了，2010年12月11日，麦岛派出所，派出了民警，把我们三个村的所有村民代表全部抓到了麦岛派出所，我就不信没有上面的指使一个小小的派出所敢随便抓人？他们是怎么找到这几个村民代表的现住址呢？可想而知。他们是怎么抓人的呢？民警都换上了便衣，一个人上去敲门，请问某某某在不在家？一看在家，事先藏起来的民警立马蹿出上前按倒在地将其抓获，带回麦岛派出所。随后，三个麦岛村的老百姓全部来到了麦岛派出所，统一喊口号，要求放人。至到晚上9点多才把所有的村民代表逐一放了出来。
　　　　
　　　　 我就想问问，他们有什么法律依据抓人？国家那条法律规定代表就要被抓？这是一种什么行为？和黑社会有什么两样？这一切的政府行为有是谁指使的呢？他们又为什么为此出这般力呢？？？ 不说自明啊!!!
　　　　
　　　　 三个村的村民们，大家要站起来，不要害怕，我们也没有必要害怕，他们抓人是没有理由的，他们抓人也恰恰是他们害怕的一种行为！！！他们一手遮天，欺压老百姓，所以我们更要站起来，为了我们自己，为了我们的后代，我们要坚定我们的立场，坚定我们的信念，与他们抗争到底，“强哥”这样的势力都一样被抓起来了，我们还有理由害怕吗？
　　　　
　　　　 三个村的村民们，站起来吧，这不但是我们自己的家园，也是我们的后代，子子孙孙生活的家园，我们团结起来还有什么好怕的，为了我们美好的家园，为了我们美好的生活，我们要要回属于我们自己的东西。要让他们按照合同规定的户型、条款，来重新建房！！！